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Inmobiliarias: competir con los portales en tu propia zona
Por qué una inmobiliaria no gana a Idealista en «pisos en Pamplona» y qué búsquedas sí puede ganar: barrio, tipo de operación y captación de propietarios.
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- Publicado
- Jesús Iturbide consultor SEO
- Cómo reviso estos artículos
En corto
Una inmobiliaria no gana a los grandes portales en «pisos en venta en Pamplona» y no debería intentarlo. Gana en el barrio concreto, en el tipo de inmueble específico y, sobre todo, en la captación: el propietario que busca cuánto vale su piso o cómo vender sin comisiones abusivas es el cliente que de verdad da margen, y ahí los portales no compiten.
Cómo una tienda genera páginas infinitas
/camisetas+ color+ talla+ marca+ precio
- 2.400 URL para 30 productos, compitiendo entre sí
Cada filtro multiplica.
El error de partida de casi todas las webs inmobiliarias es intentar ser un portal pequeño. Y ese partido está perdido antes de empezar.
El SEO de una inmobiliaria local se juega en tres terrenos donde el portal no está, y el tercero es el que paga la oficina.
Lo que no vas a ganar
«Pisos en venta en Pamplona» y similares. Los portales llevan veinte años, tienen miles de inmuebles, presupuesto enorme y la marca instalada en la cabeza de todo el mundo.
Puedes tener tu catálogo online, y debes tenerlo, pero no como estrategia de captación de tráfico. Aceptarlo es lo que libera el esfuerzo para lo que sí es tuyo.
El barrio y la zona concreta
«Pisos en Iturrama», «casas en el valle de Egüés», «obra nueva en Sarriguren». Búsquedas con volumen pequeño, competencia baja y una intención altísima.
Y ahí puedes hacer algo que un portal no hace: escribir sobre la zona. Cómo son los pisos, en qué años se construyó, cómo está de transporte, colegios, precio medio por metro. Una guía real del barrio, escrita por alguien que lleva veinte años vendiendo allí, es contenido que ningún portal tiene, y trae compradores que ya saben dónde quieren vivir y propietarios de ese barrio.
El tipo de inmueble específico
«Bajo con jardín», «piso para reformar», «casa con bodega en la Zona Media», «local con licencia de hostelería». Cada tipo tiene su búsqueda, su público y su forma de decidir, y una página por tipo con los inmuebles de esa clase y lo que hay que saber para comprarlos responde donde el portal solo filtra.
La captación de propietarios, la más rentable
Esta es la partida que de verdad importa y la que casi nadie trabaja.
Quien responde a esas preguntas con honestidad, incluida la de la comisión, se queda con la llamada. Y un propietario captado vale mucho más que veinte compradores mirando fotos.
Comprador y propietario
| El comprador | El propietario | |
|---|---|---|
| Qué busca | «Pisos en Iturrama», «bajo con jardín» | «Cuánto vale mi piso», «qué comisión cobra una inmobiliaria» |
| Quién compite | Los portales, con todo | Otras inmobiliarias, y mal |
| Qué le convence | La guía del barrio y el inmueble concreto | La honestidad sobre comisión, plazos y proceso |
| Qué vale | Una visita, quizá | Un encargo con margen |
| Cómo se gana | Escribiendo sobre la zona | Respondiendo lo que nadie responde |
| Quién lo trabaja | Casi todas, mal | Casi ninguna |
El catálogo: cuidado con el SEO técnico
Es el mismo problema que un ecommerce con catálogo cambiante, y se resuelve igual. Aquí entro yo como consultor SEO en Pamplona, para que se decida una vez qué pasa con cada piso vendido y la web lo aplique sola a partir de ahí.
Lo que no funciona
Intentar ser un portal. Fichas con «piso reformado en zona tranquila» y nada más. Fotos sin texto: la foto vende el piso, el texto lo encuentra. Y la página «Vende con nosotros» sin explicar comisión, plazos ni qué haces exactamente, que es la página que el propietario abre y cierra.
Lo que decide en este sector: la confianza
Se está moviendo el patrimonio de una familia, y la gente elige por recomendación y por sensación. Tu web tiene que enseñar quién sois, con nombres y caras, cuánto lleváis y qué habéis vendido en esa zona.
Es de los pocos sectores donde la página «sobre nosotros» influye de verdad en la conversión, y donde una reseña de un propietario que vendió con vosotros vale más que cualquier texto.
Qué página primero
Un caso: la inmobiliaria que dejó de ser un portal
Por dónde empezar
La página del propietario
Comisión, qué incluye, plazos, papeles, plusvalía y qué pasa si no se vende. Es la más rentable y la que menos inmobiliarias tienen.
La guía del barrio donde más vendes
Escrita por quien lo conoce, con datos. Enlazada a los inmuebles de esa zona.
El «quiénes somos» con nombres y ventas por zona
Es la página que decide la confianza, y en este sector la confianza decide.
Qué hacer con los inmuebles vendidos
Una regla por tipo de página, no una decisión por inmueble. Marcado como vendido un tiempo, y después a su categoría o a su barrio.
El catálogo, al final
Con fichas que tengan texto de verdad. Sirve a quien ya te ha encontrado; no es lo que te encuentra.
Preguntas frecuentes
¿Publico la comisión que cobro?
Sí, y es de lo que más te distingue: «qué comisión cobra una inmobiliaria» es una búsqueda constante de propietarios y casi ninguna la responde. Quien la explica con honestidad, cuánto, qué incluye y qué pasa si no se vende, se queda con la llamada del propietario, que vale mucho más que veinte compradores mirando fotos.
¿Qué hago con la página de un piso que ya se ha vendido?
Ni error sin más ni redirección masiva a la portada: lo razonable es mantenerla un tiempo marcada como vendida, con enlaces a inmuebles parecidos, y después redirigirla a su categoría o a la guía de su barrio. Es el mismo problema que una tienda con catálogo cambiante, y se resuelve por tipo de página.
¿Merece la pena escribir guías de barrio?
Es lo que un portal no tiene y tú sí: cómo son los pisos de Iturrama, en qué años se construyó, cómo está de transporte y colegios, el precio medio por metro, escrito por alguien que lleva veinte años vendiendo allí. Posiciona para el barrio, trae compradores y, sobre todo, trae propietarios de ese barrio.
¿Y la valoración online gratuita?
Funciona como puerta de entrada al propietario si es honesta: una orientación por zona y metros, con la advertencia de que la valoración real exige ver el piso, y una llamada después. Lo que no funciona es la calculadora que da una cifra exacta sin ver nada: el propietario la compara con el portal.
¿Debo tener mis inmuebles en la web si ya están en los portales?
Sí, pero no como estrategia de tráfico: el catálogo en tu web sirve a quien ya te ha encontrado y quiere ver qué tienes, y a las guías de barrio, que enlazan a los inmuebles de esa zona. Lo que trae gente son el barrio, el tipo de inmueble y el propietario.
Salir de la pelea con los portales y centrar la web en la captación es una decisión del SEO para empresas; el catálogo que cambia sin parar es un problema técnico que se resuelve como el de una tienda, con SEO para ecommerce. Para las guías de barrio y comarca, posicionar un negocio en Barañáin, Burlada y Zizur; para la oficina a la que el propietario quiere ir, la ficha de empresa en Google. Y para entender por qué «pisos en Pamplona» y «cuánto vale mi piso» son dos búsquedas, la intención de búsqueda.
Si te está pasando
La primera llamada no cuesta nada y suele bastar para saber si tiene arreglo. Si tu caso no es para mí, te lo digo.
